妖孽！成都硬把房价泡沫，夯成了混凝土！

无意唱空成都，只是一点警醒。

骄傲。

成都有一项堪称中国城建史上的奇迹——

从成都主城外的三环线为起点，一路向南30公里，历经金融城、大源、华阳、华府、南湖、怡心湖、锦江生态带、秦皇寺……，抵达天府新区核心起步区“兴隆湖科学城”。

以主城区边界为始，向南绵延30公里，楼宇密集，几乎没有断裂带。

不仅城市没有断裂带，甚至房价也没有出现大的断裂。

比如，成都南三环天府长城板块的二手房，均价在3万/㎡；

向南10公里，新川版块的新房，均价也在3万/㎡以上；

再向南10公里，麓湖生态城的二手，至少还要3万/㎡；

继续向南10公里，兴隆湖的新房，最贵依旧也要干到接近3万/㎡……

南五环外的价格，能干到几乎和南三环内持平。

但两者，却相差30公里以上。

而且每一个版块，还都有说得出口的价值暴击点——

南三环的天府长城，妥妥成熟区；向南10公里的新川，高新区最后净地，创新科技园；

再向南10公里的麓湖，全国四大网红住区，分分钟告诉你什么叫生活；

再向南10公里的兴隆湖，天府核心启动区，国家科学城……

哪个都牛批，哪个都告诉你——

劳资就是值3万+！

买不起是你的问题，不是成都的问题！

放眼全国，像这样的城市几乎没有。

全国任何一个城市，终归有房价递减。唯独成都，绵延30公里，房价几乎没有递减。

像一根旗杆，硬邦邦挺着，上来就是3万！

撑起这根硬邦邦旗杆的基础，就是此前悟饭在《成都楼市老的暴击路子，卒！》所讲到的——

成都最引以为傲的“跳岛式”扩张。

其他平原城市的扩张，往往遵循着一个原则：以核心城区为中心，一圈圈缓慢向外推移。

在向外推移的过程中，客群逐步外溢，配套逐步外溢，价值逐步外溢，房价从中心向外依次递减。

成都说，你们玩儿的太慢，纯粹扯犊子。

来来来，我告诉你什么才叫真正的扩张——

2006年，成都新行政中心落地南三环外的金融城，扩张脚步挺进高新区；

金融城二期刚落地，直接向南5公里，开干大源板块；

大源刚有起色，金融城三期还没落地，直接跳过高新区，向外拉出30公里，干天府新区；

天府新区第一炮，直接开干秦皇寺商务区；

秦皇寺还没成型，5公里外的兴隆湖，已经开始环湖干科学城了；

干兴隆湖的同时，直接在30公里中间位置，拉着新加坡一起干新川；

干新川的同时，间接开干南湖、怡心湖、锦江生态带……

成都用了15年的时间，南三环向南30公里的漫长土地上，前凸后跳，干出来一个又一个的“核心岛”。

每一个核心岛，都有概念。

金融城一期，干金融总部；金融城二期，干信息软件；新川，干信息产业和5G；锦江生态带，干生态居住……

核心岛太多，概念不够分了怎么办？

还能怎么办，复制继续干！

秦皇寺，还是干金融，号称超越金融城；兴隆湖，还是干创新产业，号称远胜新川和高新……

每一个核心岛，都没完全落地。

金融城三期没落地，秦皇寺就开始干金融商务了；新川还是块空地，兴隆湖的5G产业园已经拉上旗杆了；麓湖和麓山刚有起色，锦江生态带就抢过了生态宜居的大帽子……

成都，把自己活成了一只小跳蛙。

在绵延30公里的扩张带上，一顿上蹿下跳。

从一个未完工的核心岛，跳到另一个刚开始的核心岛。

到头来，哪个版块都是核心，哪个版块都有概念，哪个版块都是塔吊林立，哪个版块都是热火朝天……

到头来，哪个版块都有买点，哪个版块都能干到3万……

最后——

成都向南的30公里扩张带上，就立着一根硬邦邦的旗杆。

杆头，挂着房价3万+的大旗。

心魔。

成都的跳岛扩张不牛批，真正牛批的是——

主城外向南绵延30公里的“国际城南”，还真特么干成了！

从金融城开始，向南干到锦江生态带，还真就几乎没有城市断裂带了。

挂着房价3万大旗的那根旗杆，还真就硬邦邦的矗立不倒了。

跳岛跳岛，跳着跳着，还真就把岛连城陆地了。

然后……

跳岛这件事儿，成了成都的心魔。

挥之不去的心魔。

从国际城南屹立不倒的那根旗杆开始，成都如疯魔一般，想在东南西北都复制“国际城南”的跳岛奇迹。

向东——

上来先填攀成钢，搞国际住区；攀成钢初见规模，直接跳到三环外，干三圣乡，玩商务总部；三圣乡的绿地超高层刚出地面，就跳到四环外，干十陵和大面，搞旧城改造；大面的旧改还没搞定，就开20公里外的干东安湖，办世大会，撸国际场馆……

向西——

外光华还没成熟，甚至连尚是空白的青羊新区都等不及，直接干26公里外的温江光华新城……

这一切，还是国际城南的老打法：上概念，拉核心岛，跳到下一个核心岛。

但是、但是、但是……

人力终有穷尽，小跳蛙也总有跳不动的那一天。

这是此前我在东三环的三圣乡CBD拍到的一张照片——

这是三圣乡商务核心里的一片荒芜农田。

你很难想象的是——

这片荒芜农田的3公里外，就是绿地486米的商务总部。

也就是，照片中远处那栋正在建设的超高层。

断裂带，出现了。

跳岛，出现裂痕了。

所有人，都选择性的忽视了这个问题——

什么三环的裂痕，不管。

来，让我们先把五环的东安湖干起来。

先跳，先跳到五环再说。

国际城南能跳到五环外，东门照样能跳到五环外，西门也能。

如果跳不到，那就是概念不够大！

国际城南的跳岛奇迹，仿佛成都城市进化的一个心魔。

所有人都想复制国际城南的奇迹；所有人都想成为下一个大源、兴隆湖和秦皇寺；所有人想在东南西北都复制出一根30公里长的大旗杆……

直挺挺、硬邦邦、屹立不倒。

但是，所有人都忽视了——

国际城南能跳的这么溜，能跳的这么硬，是时代的红利，而非人力的红利！

我们去想一想，成都向南扩张的那个时间节点——

2006年，15年前。

那是一个什么年代？

彼时的成都，三环内彻底满载，三环外一片荒芜。

臃肿的城区，亟待向外扩张。

彼时的成都，恰逢产业升级红利，互联网、金融、软件、信息技术蓬勃向上。

爆炸的产业，亟待一个承载他们梦想的应许之地。

彼时的成都，即将迎来人口爆炸式增长的10年，天量的人口倾泻在这片土地上。

爆炸的人口，亟待一个承载他们安家的希望之地。

彼时的成都，大量的地缘客户堆积在臃肿庞大的主城区内，堆积在毫无品质感的破旧住宅里。

饥渴的地缘，亟待一个承载他们改善的品质之地。

于是——

金融城，承接了科创和金融产业；高新区，承接了产业刚需和土著改善；高新和天府，承接了臃肿城区的扩张……

城镇化红利，叠加产业红利，叠加人口红利，叠加改善红利，直接炸出来一个国际城南。

但是，15年后的今天，成都还是当年的那个成都么？

成都在国际城南蒙眼狂奔了15年——

几乎所有的产业，全倾泻在了高新区，从金融城一期，填到金融城二期，甚至连天府新区的秦皇寺和兴隆湖都无产业可填；

几乎所有的改善，全倾泻在了高新区和天府新区的一个又一个品质住区里，从文儒德填到麓湖和麓山；

几乎所有的城镇化红利，全倾泻在2平方公里的金融城和32平方公里的

天府最核心区，甚至连高新的新川和天府的锦江生态带都尚未填满……

成都，已经在城南跳了15年，跳了漫长的30公里。

跳到了暂时的筋疲力尽，也暂时跳干了每一滴血。

现在的高新新川，一半以上的产业用地都没企业落地；现在的秦皇寺商务区，写字楼空置率超过60%；现在的兴隆湖科学城，仍有30%的产业园空租……

成都究竟还有多少红利没有释放？

成都所剩下的红利，是否还能填满剩下的东五环、西五环、东安湖、光华新城？

躁郁。

我在成都考察近10天的过程中，时常会困惑两点——

第一，房价是如此的扁平。

关于这点，前面已经说过。

因为成都的跳岛扩张，导致每一个版块都有拿的出手的概念和规划。

房价，并不因距离成熟区距离的远近而大幅递减。中环、三环、四环和五环的价差，极端的小。

一张口就是——

三环牛批个屁，主城厉害个锤子，我虽然三环外，但我商务CBD，我超高层486。

你别管我落地没落地，反正我概念比你大。

比如，东门。

东二环线上的建发央玺，界面成熟，精装大气，园林精致，品质极高，单价3.3万/㎡。

东三环外的三圣乡华熙528，界面半成熟，高容积率，精装普通，品质一般，单价3万/㎡。

第二，地板价是如此之高。

成都的房价天花板，并不高。

放眼弱一线城市，顶级板块的豪宅几乎都在7万/㎡以上。而全成都最好的版块内，品质最高的豪宅社区，均价无非也就是6万/㎡。

但是，成都的门槛极端的高。

目前成都的四环线，已经很少能看到低于2.5万/㎡的房子了。

基准价，几乎都在3万/㎡上下。

但凡低于2.5万/㎡，大概率都是需要抢的网红盘。

这个特征，区别于全国绝大多数的城市——

房价天花板在6万/㎡的城市，地板价都比成都低。

地板价在2.5万/㎡的城市，房价天花板都比程度高。

比如，杭州。

房价天花板轻松干到15万/㎡，但是大江东2万出头的房子还有挑有捡。

成都的豪宅客户，可能是全国最幸福的；

成都的刚需客户，也可能是全国最悲惨的。

这种畸形市场的背后，恰恰是前面两部分的一系列原因导致。

正因为如心魔一般的跳岛扩张，造就了高昂的地板价。

哪个版块都有拿的出手的野生概念，哪个版块都有可以爆炒的野生新区。

三圣乡，炒东进第一线；大面，炒生态宜居；东安湖，炒世大会；青羊新城，炒学区；

一个小小的犀浦镇，一半炒高新西，一半炒国宾馆；

一个世界大学生运动会，主会场在东安湖，运动员村在十陵，一个概念，炒了两盘菜。

城市扩张，来回跳岛；版块概念，越跳越多；城市地板价，越炒越高。

正因为如心魔一般的跳岛扩张，造就了各个板块都紧张的供需关系。

我几乎走遍了成都的每一个热点板块，我发现——

每一个热点板块的在售项目，都不多。

绝大多数版块，所有项目加在一起不超过5个，在售项目加在一起大都在3个。

成都在跳岛之余，控的一手好地。

在过去的两年时间里——

为了保证每一个版块都有热点，那就每一个版块都撒两三块地；
为了保证每一个版块都能保持热度，那就每一个版块都控制供地量。

为数不多的供地总量，被均匀的三三两两洒在每一个热点板块上。

哪里都有房，但哪里都不多；哪里都有网红盘，但哪里都不让你吃饱。

这样做的好处是什么？

这样做的好处就是——

让每一个核心岛都能保持供需紧张的热度，让每一个核心岛都能营造出红红火火的热闹。

每一个核心岛都能在供小于求之中，保持“健康平稳”的推进发展。

正因为如心魔一般的跳岛扩张，造就了难以平息的倒挂。

大家都知道，成都有一二手倒挂。新房比二手，更便宜。

有倒挂不牛批，但成都的倒挂牛就牛在——

除了北部之外，东南西都有倒挂的版块。

外金沙、外光华、兴隆湖、三圣乡……热门板块，几乎全有倒挂盘。

成都的倒挂，像割之不尽的野草。

成都人民摇倒挂、打新盘，从南门打到东门，又从东门打到西门。

为什么会出现如此普及的倒挂？

首先，跳岛衍生出的概念，撩拨着每一个版块的成都人民。

跳岛不停，概念不停，成都人民追逐概念的悸动也不停。

然后，因跳岛而生的控地，倒逼每一个版块的成都人民被迫进入二手市场。

前面我们说了，为了持续的跳岛扩张，就必须保证每一个核心岛的热度，为了保证每一个核心岛的热度，就必须控制每一个核心岛的供地，让每一个核心岛的新房供应都持续紧张。

新房供应持续紧张，打新失败的客户，都被迫进入二手市场，推高二手市场房价。

最后，成都楼市就进入了“房价倒挂死循环”。

跳岛不停，概念也不停。概念不停，追概念打新就不停。打新打不到，就开始追二手。

一开始追二手，就推高二手房价。二手房价被推高，新房又限价，就造成了房价倒挂。

一造成房价倒挂，就倒逼客户继续追概念打新，搏倒挂差价。

我在成都这10天，越考察越躁郁。

我的躁郁在于——

你明知道有的版块没价值有泡沫，但你又不得不承认，这泡沫暂时不会破。

你问我——

成都这样不顾一切的跳岛扩张，不顾一切的把城市边界推到五环，不顾一切的玩儿概念干新区，到底有没有泡沫？

当然有泡沫！

但是，成都硬生生把房价泡沫夯成了混凝土！

皆是虚妄。

我一直在扪心自问一个问题：成都到底有没有价值？

有，但很多版块我不敢买。

因为，我很清晰的知道——

人力终有穷尽！

再强悍的小跳蛙，也有跳不动的那一天。

我所有的担心，都来自于：

成都跑的太快，成都的跳岛扩张跑的太快，总想从一个奇迹，复制到另一个奇迹。

而忽视了时间的力量。

我在三圣乡未竣工的468米超高层商务楼旁，看到了荒芜的农田；

我在锦江生态带至兴隆湖的路途中，看到了大片的城市断裂带；

我在挂着生态宜居招牌的大面板块，看到了现代住区和原住民的杂乱混居；

我在东安湖畔，看到了大片大片的城市空白，至今无法想明白，谁会在这里居住；

我在青羊新城看到大片待兑现的概念，以及更远的光华新城里更大规模的待兑现概念……

他们的落地，需要多久？

5年？10年？15年？我不知道。

我们对于这些跳岛衍生的概念新城，一切美好想象都停留在预期的臆想上，只是谁也说不准这种预期何时到来。

有人说，管球他呢？

反正也有倒挂，反正二手比新房还贵，，反正有刚性套利，反正买到就是赚到……

干就完了！

那么，所谓的倒挂真的是夯实的么？

成都的二手指导价政策，5月份已经落地了。诸多板块的二手房，首套首付动辄都被提高到5成以上。

二手指导价落地一个月，成都的二手房成交量直接腰斩！

5月份，大成都范围内二手房成交面积约24万㎡，环比减少了约49.46%；

成交套数共计2813套，环比减少了约45.93%。

我们一定要记住一个关键点：量在价先。

价格上涨之前，一定是成交量的大幅暴涨。
而价格下跌之前，也先有成交量的大幅腰斩。

现如今，成交量的腰斩已经出现了……

那么，问题来了。

当那个劲头满满的小跳蛙，突然跳不动时；

当新区落地和兑现过程中，出现大裂痕时；

当坚挺的一二手房价倒挂，不在贼坚挺时……

那个看似像混凝土一样的泡沫，真的还能夯实如初么？

这是当下的每一个成都人，都值得去思考的一个问题。

毕竟，人力终有穷尽。毕竟，小跳蛙也有跳不动的那天。毕竟，最能击碎倒挂的二手房指导价已经压顶。

以上，是成都考察的上篇，上篇只谈风险。

我无意唱空，只是一点警醒。

成都考察的下篇，我们会详细聊聊机会。

最后，也请诸位把此文转发给身边有打算在成都买房的亲戚和朋友。

希望他们能感知到这种警醒，并认真思考一下这个警醒。

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